Jurídico Empresarial -
08-07-2020
LA NUEVA LEY DE ALQUILERES N° 27.551.
Con fecha 11 de junio de 2020, fue aprobada por el Senado de la Nación la Ley 27.551, llamada “Ley de Alquileres” con vigencia a partir del día 30 de junio pasado, fecha de publicación de la ley. Los cambios se aplican para aquellos Contratos que se celebren o se renueven a partir de esa fecha, no así para los instrumentos celebrados con anterioridad a la entrada en vigencia.
La norma introduce reformas al Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyCN”), en particular, en los artículos que regulan el contrato de locación, y en especial, cuestiones referidas al domicilio especial, a los depósitos, a las garantías a otorgar, a los plazos, asunción de gastos, resolución del contrato, entre otros cambios.
En tal sentido, en un Título I, sustituye artículos del referido CCyCN, y en los Títulos II, III y IV, introduce regulación complementaria para las locaciones, la creación de figuras y organismos, y medios alternativos para la resolución de conflictos relacionados a estos Contratos. Cabe mencionar, esta nueva normativa establece que la intermediación en la locación de inmuebles sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
A continuación, sintetizamos los aspectos más destacados de la nueva normativa:
- Al suscribir el Contrato, y constituir un domicilio especial, las partes podrán además fijar un domicilio electrónico, donde serán eficaces todas las comunicaciones entre partes.
- Se modifica plazo mínimo del contrato de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, ampliándolo a 3 años. Se excepciona a las locaciones para determinados destinos: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) Guarda de cosas; d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
- En los contratos de locación habitacional, el precio del alquiler deberá fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales.
- Se limita el monto del depósito o garantía asimilable, en el caso de locación con destino habitacional, deberá ser igual al valor del primer mes de alquiler del contrato. Al finalizar el contrato deberá devolverse una suma igual o proporcional al último mes del contrato, según lo efectivamente ingresado. Se prohíbe la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
- De modo expreso, se habilita la compensación entre gastos y acreencias que se encuentren a cargo del locador con cánones locativos a cargo del locatario.
- Respecto de la resolución anticipada del contrato, mantiene la opción, abonando la indemnización, 1 mes y medio si fuera durante el primer año de Contrato y del valor de 1 mes, pasado el año de contrato. Sin embargo, adiciona que, para el caso de las locaciones habitacionales, trascurridos seis meses de contrato, si la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, no corresponderá el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
- Asimismo, para las negociaciones por renovación del Contrato, iniciadas por el locatario dentro de los últimos 3 meses de contrato, y notificada fehacientemente la intención de negociar el silencio o negativa del locador, dará derecho al locatario a rescindir el contrato sin abonar indemnización alguna.
- Se habilita la opción de consignación judicial, en determinados casos: a) ante la negativa del locador a recibir las llaves del inmueble al locatario, este podrá consignarlas judicialmente, quedando a cargo del locador los gastos y costas. Serán inefectivas as cláusulas que signifiquen que seguirán devengándose alquileres en ese lapso, b) cuando el locador de un inmueble se negara cobrar el canon locativo, quedando los gastos y costas a cargo del locador.
- Se amplía el universo de Garantías, para las locaciones habitacionales, que puede ofrecer locatario, debiendo proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: (a) título de propiedad inmueble; (b) aval bancario; (c) seguro de caución; (d) garantía de fianza o fiador solidario; (e) garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. La garantía exigida no puede superar el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces.
- Se impone la obligación al locador, aunque cualquiera de las partes puede hacerlo, de declarar ante la AFIP de los contratos de locación, bajo apercibimiento de las sanciones previstas en la Ley 11.683. Además, impone a los jueces, cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo correr traslado de la demanda, informar a la AFIP sobre la existencia del contrato.
La ley pone en cabeza del PEN, a través del Min. de Justicia y DDHH, el impulso de Métodos alternativos de resolución de conflictos, en forma concertada con las provincias y la CABA, lo cuales deben tender a ser gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para conflictos derivados de la relación locativa.
Finalmente, se dispone la creación del Programa Nacional de Alquiler Social, donde actuara como organismo rector el Min. del Interior, Obras Públicas y Vivienda a través de la Sec. de Vivienda, quien tendrá a su cargo, disponer medidas tendientes a facilitar el acceso a la vivienda digna por contratación formal
Acceso directo a la Norma Link: https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/231429/20200630
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